Malgré la crise régionale, les propriétaires à Dubai ne vendent pas. Voici pourquoi et ce que les chiffres officiels du DLD nous disent sur l’avenir.
01 — Les chiffres
Un marché entré en crise depuis une position de force historique
Avant même la montée des tensions, Dubai signait sa meilleure année immobilière en cinquante ans d’histoire. Selon le Dubai Land Department (DLD), 2025 a été la cinquième année consécutive de records absolus.
917 Mrd
AED de transactions en 2025 (DLD)
205 100
ventes résidentielles+18% vs 2024
129 400
nouveaux investisseurs en 2025 (+23%)
111 Mrd
AED en janvier 2026 seulement
Février 2026 (avant le conflit) Le DLD a enregistré 16 959 transactions immobilières en février 2026 pour une valeur combinée de AED 60,60 milliards, soit une hausse de 5% en volume et 18,14% en valeur par rapport à février 2025. Arabian Business Les prix résidentiels ont progressé de 0,71% sur le mois et de 10,79% sur un an. Trade Brains
Ramadan 2026 (18 fév. – 19 mars) (période qui chevauche le début du conflit) Le marché a enregistré 15 196 transactions pour une valeur de AED 50,58 milliards — une hausse de 29,7% en valeur et de 5,63% en volume par rapport à la même période en 2025. Le Ramadan est traditionnellement une période de ralentissement, mais 2026 a défié cette tendance. Gulf News
Mars 2026 (en plein conflit) L’activité totale du marché est restée robuste avec 17 461 transactions enregistrées pour un volume mensuel de AED 72,4 milliards, la demande sur le marché sur plan continuant à dominer. Trade Brains
Le Directeur Général du DLD l’a déclaré publiquement : « Notre objectif pour 2033 est d’atteindre mille milliards de transactions. En 2025, nous en sommes à 917 milliards. 2026 sera une grande année. »
C’est sur ces fondations que la crise a frappé. Non pas sur un marché fragile sur un marché au sommet de sa forme.
02 — Le comportement des investisseurs
Ils ne vendent pas. Voici pourquoi.
La question que tout le monde se pose : les propriétaires paniquent-ils ? La réponse, données à l’appui, est non.
| Indicateur de comportement | Situation actuelle |
|---|---|
| Transactions en cash (début 2026) | ~60% des deals |
| Biens +10M AED vendus en jan. 2026 | 990 transactions |
| Reprise des visites de biens immobiliers (10 jours après le début du conflit) | +75% |
| Abandons d’engagements sur plan | Quasi nul |
| Baisse moyenne des prix physiques | ~4% pas un effondrement |
La raison principale : 60% des achats immobiliers à Dubai se font en cash. Pas d’hypothèque. Pas de banque qui rappelle. Pas de pression à la vente forcée. Les propriétaires choisissent librement de rester et ils choisissent de rester.
03 — La résilience des Émirats arabes unis
La crise renforce la confiance, elle ne la détruit pas
Le 28 février 2026, l’Iran a lancé plus de 1 130 missiles et drones vers les Émirats. Le système de défense multicouche des EAU en a intercepté 95 à 96%. L’aéroport de Dubai International a repris ses vols commerciaux en moins de 8 jours. La vie quotidienne à Dubai a normalisé en quelques jours.
Les trois grandes agences de notation S&P, Moody’s et Fitch ont maintenu leur note souveraine AA pour les EAU sans modification, après une attaque balistique de grande envergure. C’est une déclaration institutionnelle rare et puissante.
Les centres commerciaux, hôtels, écoles et bureaux ont rouvert à capacité quasi normale. La fréquentation du Dubai Mall a atteint 190 000 visiteurs par jour dès la deuxième semaine. La ville ne s’est pas arrêtée.
Coupe du monde d’équitation Dubaï 2026 – 29 Mars 2026
04 — La leçon de l’histoire
Dubai a déjà rebondi. À chaque fois.
Crise financière mondiale de 2008. COVID-19 en 2020. Guerre en Ukraine en 2022. Conflit à Gaza en 2023. À chaque épreuve, le marché a corrigé puis a atteint un nouveau record. Les transactions sont passées de 71,5 milliards AED en 2020 à 917 milliards en 2025. Soit une multiplication par douze en cinq ans.
Ceux qui ont hésité après le COVID en 2020 ont raté le plus grand rallye immobilier de l’histoire de l’émirat. Ceux qui ont attendu après Gaza en 2023 ont regardé le marché battre cinq records consécutifs.
Dubai après la crise : plus fort, pas plus faible
Zéro impôt sur le revenu. Zéro taxe sur les plus-values immobilières. Gold Visa de 10 ans. 90 000 visas émis en 2025. Note souveraine AA maintenue sous bombardement. Aéroport rouvert en 8 jours.
Pour le futur investisseur, la question n’est pas de savoir si Dubai est sûre. La réponse est déjà écrite dans les données. La question est : à quel moment entrer.
Sources : Dubai Land Department (DLD) · S&P Global Ratings · Moody’s · Fitch · Knight Frank MENA · Gulf News · The National · CNBC · CBUAE
